Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь.

Расширенный поиск  
Страницы: 1 2 3 4 [5] 6 7 8 9 10 11 ... 16   Вниз

Автор Тема: Стройки, перестройки и т.п. (земельные вопросы)  (Прочитано 31650 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

vargrah

  • Не играет
  • *****

  • Рейтинг: 429
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 4580
    • Пещерка дракона

Градостроительные вопросы

Перед моим отъездом на море и началом аукционов на землю хотелось бы оставить небольшой список проблем... которые могут возникнуть в последствии да и в сам момент.

1. Габариты участка.
а) если участок набирается из квадратиков (неделимых!) 10*10 м (100м2) то возможные габариты участков равны:
100
200
400
600 и тд кратно 200
или другие при вытянутых конфигурациях...

б) или же продумать возможность задавать габариты например 20*25 = 500м2!!! тоесть 4 участка 10*10 и 2 участка 10*5

в) или допустить участки сложной конфигураии - но кому они такие нужны? или?

2. конфигурация кварталов.
по длине - не имеет никаких ограничений (кроме разумных)
по ширине - или два участка (один фасадом на одну сторону, второй на другую)
или продумывать строительство проездов вглубь кварталов. притом ЗАРАНЕЕ! дабы избежать ничейной земли в центре застройки.

3. застройка территории.
3.1 проезды
я уже поднимал вопрос о том, что площадь застройки здания должна быть меньше площади первого этажа. это касалось именно посадки здания.
сейчас коснусь инфраструктуры.
а) подъезд к дому. или с главной улицы или с местного проезда. территория находится в собственности города и дальнейшей продаже не подлежит. (дорога всётаки :))
б) при протяженности ВГЛУБЬ!!! участка (узкой стороной на улицу) необхлодим проезд ПО СВОЕЙ (купленной) ЗЕМЛЕ!!!! на всю длину участка.
в) решение - местный проезд, строящийся за счёт владельца соседнего участка НА ГОРОДСКОЙ! земле и все вновь присоединяющиея к этому проезду выплачивают ему компенсацию, определяемую по договору с Мэром.
г) докупает или использует часть своей земли для проезда в глубь (так же вариант покупки участка не выходящего на дорогу) и в последствии для "подключения" нового строительства самостоятельно диктует условия проезда по своей территории - разовая выплата или растянуто по времени в виде абонплаты.

3.2 площадки возле здания.
не знаю как всем, но в современной градостроительной документации на каждого жильца дома приходятся некие территории земли, используемые жильцами:
- озеленение (на юге россии - 6м2/чел)
- спортивные площадки (2 м2/чел)
- площадки отдыха (0,1 м2/чел)
- для хозяйственных целей (0,3 м2/чел)
- площадки для стоянки автомобилей. (12,5м2/машину)
1 человек в нашем случае = 1 квартира в доме минимальной площади. показатели расчитываются на максимальное количество человек.
эти площадки для сегодняшней ситуации выглядят лишними! так как функционал игры не предусматривает большинства перечисленных параметров для использования...
однако! применительно к игре:
- озеленение - в городе оно необходимо для насыщения воздуха кислородом и поглащения выхлопных газов, снижение нагрева поверхности земли + эстетика. есть озеленение - всё ОК, нет - человек=перс  плохо себя чувствует
- спортплощадки - миниспортзаллы. я не предлагаю ими полностью заменить таблетки, однако 1 час в сутки при восстановлении какой-то доли здоровья допустим!
- площадки отдыха. - усталость? или ещ каие параметры в игре появятся
- хоз цели - фантазия безгранична -= хоть мусор складировать!!!
- стоянки авто - говорили о гаражах, но куда-то приезжая надо где-то эту машину ставить (например отправился на работу, а там устоянки заняты - придётся парковаться где-то рядом, а остаток - пешком, обратно - сначала до авто, а потом уже куда надо)

в общем весь разговор о чём:
1 - необходимо продумать возможность компоновки участков на территории
2 - зарезервировать участки для существующих и строящихся объектов с запасом на будущее, дабы эти строения потом не превратились в трущёбы и маловыгодные строения из-за нехватки земли под всякие прибамбасы, дающие приимущества живущим или работающим на той территории.

4.совмещение участков земли.
не думаю, что многие сталкивались с таким понятием как санитарно-защитные зоны.
эти зоны - отступы от объектов, имеющих какое-либо влияние на окружающую среду= на человека.
меряются олни в основном до жилья.
т.о.
1)самые большие зоны - от промобъектов. непищевых. до жилья
1а)в случае объектов химпрома - так же до пищевых производств.
2) большие зоны - от начальных звеньев (обработка) пищевых и непищевых товаров.
3)малые зоены - от конечных звеньев пищевых и не пищевых, и складских
4) а так же зонируются объекты торговли и больших стоянок автотранспорта (гаражи и наша любимая "черепашка")

т.о.
наиболее удачная стыковка - 1 с 2, 2 с 3, 3 с 4
в промежутке могут быть озеленённые территории. озеленение так же может уменьшать санзоны!!!

всё это очень упрощённо, но могло бы добавить интереса в игре.

Вопрос: ЗАЧЕМ! сУвать в игру столько сложности - играть невозможно станет
Ответ: эти вопросы касаются в основном Мэра и владельцев (нынешних и собирающихся таковыми стать) недвижимости всех типов.
и ещё раз повторюсь - если СЕЙЧАС! это вложить в функционал игры как пустая довеска, не имеющая применения в дальнейшем будет куда применять новшества, касающиеся экологии и градостроительства.
если не ввести сейчас или в скром будущем - когда нить станет проблема, при попытке ввети что либо из перечисленного:
- ААА я платил в 5 раз дороже, а мне теперь машины ставить некуда.. в результате - никто не хочет у меня жить/работать
- Ааааа, меня из ентра на окраину переносят, хотя я пкупал участок в центре!!!!
- АААА, ..............
- Ааааа, .............. (придумывайте сами, и вспомните пример с ЛВЗ и гаантией на словах - что такого больше никто не построит при хорошей переплате! Аолле, ВейрДжан - не так ли? :)))

в общем - поджумайте сейчас... а то потом кое что не решить будет в старом городе без передербанивания с нарушением прав на собственность...

будут вопросы - разъясню.. через пару неделек :))) хых...
искрене ваш созидатель проблем из воздуха
vargrah


Записан
Государство свободно сделать всё что угодно с человеком, который считает что свободен делать всё что угодно

andreey

  • Ранг N1

  • *

  • Рейтинг: 0
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 24
  • я смотрю за тобой

а сколько будет стоить участок земли в верхнем левом углу карты под котедж с дорогой к нему в личное пользование

Записан

VeirJan

  • Соуправляющий АО
  • ***

  • Рейтинг: 75
  • Оффлайн Оффлайн
  • Сообщений: 354

а сколько будет стоить участок земли в верхнем левом углу карты под котедж с дорогой к нему в личное пользование

Раньше там бесплатно давали участок. В посмертное пользование. Потом земля подорожала и народ отправляют в виртуальный монастырь. Монастыря на карте нет, а Северные холмы есть.

Записан
Если человека кусает вампир, он становится вампиром. Такое ощущение, что многих вокруг искусали бараны.

darkangeles

  • Мэр Города
  • *****

  • Рейтинг: 595
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 6902
  • всё пройдёт

Чтоб не возникало кривотолков из серии "почему нету", продажа земли начнётся сразу по завершению кадастра.
Сейчас над кадастром помогают работать Найтнул и Биллбилл.
Как только он будет закончен, в закон о собственности будет добавлена статья про кадастр, и сам кадастр выложен. В него будут вноситься соответствующие изменения, по итогам торгов или каких-либо действий, меняющих собственника.

Записан
не так страшно быть одному, страшно быть нулём

billbill

  • Не играет
  • *

  • Рейтинг: 589
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 5038
  • я хуже чем вам кажется
    • просто так

что мы имеем на данный момент:
1. любая земля продаётся с аукциона
2. я могу зстолбить участок, который... как правильно-то выразиться... вобщем который желю приобрести...

правильно?

вывод:
я застолбил, некто купил

огласите пожалуйста схему/метод проджи земли!
а то ведь - бредятина получается...

у мну есть 1 предложение, но не хотелось бы бежать впереди паровоза...

Записан
Человек - это мощный, постоянно совершенствующийся биологический фильтр, по очистке дерьма от примесей.

Arxegemion

  • Ранг N5

  • *****

  • Рейтинг: 137
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 1328

Как только он будет закончен, в закон о собственности будет добавлена статья про кадастр, и сам кадастр выложен.
Раз уж будете вносить изменения в закон о собственности, то может протолкнете туда пунктик, препятствующий спекуляцию земельными участками.

Смысл примерно такой. Территория города разделяется по зонам - жилая, промышленная, рекреационная, смешанная - не суть важно, главное, чтобы у АП было нечто вроде плана развития города, предусматривающего где и в каком именно месте поощряется строительство определенных объектов (скажем производств) или наоборот, категорически запрещается строительство тех или иных объектов.

Далее, земельные участки продавать не просто так, а с обременением. Обременение выглядит как обязательство начать строительство в течении определенного промежутка времени с момента приобретения участка. "Начать строительство" тоже можно расшифровать - например, через 2 месяца должно быть построено не менее 20% планируемого строения, через 4 месяца - 50%... через 1 год - здание должно быть построено.

В случае срыва сроков - город имеет право изъять участок, в соответствии с нарушением условий сделки купли продажи. Компенсировать ли при этом деньги нерадивого покупателя - вопрос дискуссионный. В принципе можно часть и компенсировать, но лишь часть - например в размере стартовой цены аналогичного участка.

Перечень обременений, также следует указывать (да хоть в виде комментария к ячейке Excel) в файле земельного кадастра. Это позволит избежать случаев перепродажи участков прям к моменту окончания какого-нибудь очередного срока, в соответствии с перечнем обременений, и тогда новый собственник не сможет ссылаться на тот момент, что он не успел выполнить сроки строительства, т.к. только что стал собственником.

Подобную практику применять и в отношении участков, продаваемых от лица города, так и от лица частных владельцев (я не в том смысле что частные собственники смогут указывать новому владельцу новые сроки строительства, а в том, что если старый частный владелец, не успел или не захотел выполнить те действия по строительству, под которыми он подписался в момент приобретения участка, то эти первоначальные обязательства переносятся на нового владельца участка).

Записан

vargrah

  • Не играет
  • *****

  • Рейтинг: 429
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 4580
    • Пещерка дракона

Arxegemion, не в ту степь пошёл...
обременение на обязательную стройку невозможно.
иначе может выйти - у тебя проблемы в реале - заморозился.. и твоё здание на пару штук баксов иза недостроенности вдруг отбирается городом.

лучше не лезь в эту степь....
единственным обременением на участок может быть обязательство оставлять коридоры для проездов и прокладок сетей (свет вода и тд) что Дарком уже было озвучено - минимальное расстояние между объектами = зона шириной в 1 клетку. т.е. покупая участок уже покупаешь доп. территорию. точнее право её  как либо использовать.

зонирование территории - разумная вещь. думаю её сам сделать и предложить на рассмотрение.

Записан
Государство свободно сделать всё что угодно с человеком, который считает что свободен делать всё что угодно

billbill

  • Не играет
  • *

  • Рейтинг: 589
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 5038
  • я хуже чем вам кажется
    • просто так

Далее, земельные участки продавать не просто так, а с обременением.
а в реалии такое вобще законно?  :shock:

я вот точно знаю, что у нас в дыре обязывают построить забор. никого не волнует, буть у тебя там туалет построен на участке или клумба посажена...

Записан
Человек - это мощный, постоянно совершенствующийся биологический фильтр, по очистке дерьма от примесей.

darkangeles

  • Мэр Города
  • *****

  • Рейтинг: 595
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 6902
  • всё пройдёт

billbill
Есть такое в реале. Но несколько иначе выглядит.
Есть условия использования, обычно, особенно продавая старые объекты, могут поставить условия, например, не менять профиль здания. Был советсткий магазин продуктовый, его приватизируют на условиях, что там останется продуктовый магазин. В таких случаях, как правило, оставляют пару квадратов под формальность, а остальное перепрофилируют.  :smile:
Частично такое будет в игре, но не совсем так, как написал Arxegemion.
Более подробно распишу, как порешаем с зонированием города.

Записан
не так страшно быть одному, страшно быть нулём

vargrah

  • Не играет
  • *****

  • Рейтинг: 429
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 4580
    • Пещерка дракона

как альтернатива аукционам на землю:
объявить конкурс на строительство объектов.
от жителей города поступают предложения:
- размер (жилплощадь)
- тип финансирования (кредит и/или наличка)
- сроки реализации
- стоимость строительства
- обоснование (почему нужно для города и тд)
- место размещения

построенный объект выставляется на аукцион. со стартовой стоимостью 80% от затрат на строительство.
выручка свыше 80% от затрат делится в определённых долях между городом и инвестором.

так же определить максимальный %, который инвестор может получить без торгов при условии погашения задолжности по кредиту или др. услових....

т.о. это будет похоже на строительство "упаковки"

кстати участки под строительство могут быть выбраны и АИ (администрацией игры = Мэром и иже с ним)

тут кстати и пригодятся "наказания", предложенные архигемионом, за срыв сроков строительства.

на прямые аукционы разумно выставлять землю только под конкретные объекты.
или конкретное назначение.... и очень большого размера...

мелкие участки.. хых...
смысла нет - объекты, построенные на них не смогут оказать большого влияния на экономическое положение.
как пример - до 300 м2 - прямые продажи.
свыше - аукцион или конкурс на застройку.

Записан
Государство свободно сделать всё что угодно с человеком, который считает что свободен делать всё что угодно

Arxegemion

  • Ранг N5

  • *****

  • Рейтинг: 137
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 1328

Что за глупости, скажи как увязываются эти моменты
объявить конкурс на строительство объектов.
[...]
- обоснование (почему нужно для города и тд)
т.е. город объявляет конкурс скажем на строительство 3-ей библиотеки, а жители присылают заявку, в которой еще и пытаются обосновать зачем нужна 3-я библиотека городу?
Ты хоть после того как пост написал попробуй мысленно выполнить все этапы своего предложения...

Короче, смысл того что ты написал совсем не понятен.
Потом этот момент
построенный объект выставляется на аукцион. со стартовой стоимостью 80% от затрат на строительство.
Объясни мне пожалуйста что будет в том случае если не найдется желающих покупать по получившейся цене, либо даже если выкупили по стартовой цене, то что, инвестор будет в пролете на 20%? Отличный городской заказ...

Только не надо мне здесь разводить демагогию в том духе что до сегодняшнего дня аукционы заканчивались с превышением стартовой цены - я этот тезис не буду принимать за аргумент, т.к. он таковым не является, а тот кто этого не понимает... с ним не о чем дальше вести разговор.
выручка свыше 80% от затрат делится в определённых долях между городом и инвестором.
Здесь тоже не понятно, почему эта выручка должна делиться. Просто не понятно чьи деньги делятся, т.к. непонятна схема строительства - на чьи деньги возводится объект, кто выставляет заявки на строительство??????

Думаю достаточно вопросов.

Записан

vargrah

  • Не играет
  • *****

  • Рейтинг: 429
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 4580
    • Пещерка дракона

1) город может объявить конкурс на застройку территории...
и тогда выдвигаются проекты. они сравниваются - лучший - поступает на реализацию.

или

выдвинуть проект (со всеми параметрами, тэо и тд) и тут уже просто ищутся инвесторы. они выдвигают условия, при которых этот объект будут строить
город выбирает более выгодный для города.

2) поставновка на аукцион объекта ниже СС - гарант того что акции здания вообще кто-то купит...
что бы хоть как-то стабилизировать удесятерение стоимости зданий на аукционах (смотри пример с землёй)
кстати - минимальная ставка на аукционе может входить в условия инвестирования. городу выгоднее тот, кто эту ставку даст ниже.
а убыток - нечего инвестировать не просчитав а кто нить вообще будет покупать акции этого предприятия?

3)
ты забыл, что застройщик не покупает землю. она предоставляется городом. поэтому он имеет право на часть прибыли.

кстати.. обрати внимание на аукционы..
очень часто стартовая цена составляет малые доли истинной ценности объекта торгов.

торги так же можно вести и вниз. а не вверх. и тогда не 80% а 200% будет стоять на стартовой.. или 300%...

по поводу аргументации...
сейчас есть дефецит капиталовложений...
некуда вкладывать... когда всё сдвинется - проблем с десятикратными превышениями не будет...

Записан
Государство свободно сделать всё что угодно с человеком, который считает что свободен делать всё что угодно

Arxegemion

  • Ранг N5

  • *****

  • Рейтинг: 137
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 1328

сейчас есть дефецит капиталовложений...
некуда вкладывать...
ой-ли? Не надо ля-ля. Полно предложений на продажу, вон хотябы Alex_Security свой дом предлагает за 30k деревянных - тебе мало... вкладывай. или тебе нужны лишь такие которые устраивают тебя по тобой придуманной цене? Тогда и не делай таких утверждений. Причины текущей ситуации совсем в другом, но это не та тема где этот вопрос следует обсуждать.

ты забыл, что застройщик не покупает землю. она предоставляется городом. поэтому он имеет право на часть прибыли.
начнем с того, что в твоих постах это и не оговаривалось, речь шла о строительстве и продажи объектов. Именно такая ситуация сейчас в России. Т.е. собственник имеет право на "объект" - т.е. бетонную коробку, а вот на землю... этот вопрос до конца не урегулирован и в любой момент может оказаться что правами собственности на земельный участок он не обладает... и пусть делает со своей бетонной коробкой что хочет.

По поводу застройщика. Уж не знаю какая ситуация сейчас в российском строительном комплексе, но то что он может совсем не отражать нормального положения вещей вполне допускаю, и повторять в этом его здесь в игре не следует. Если застройщик берется за строительство, то это означает что он возводит объект по заранее согласованной смете. Т.е. цена определяется до момента начала строительства (допускаю что цена может корректироваться и в процессе строительства, но эти моменты обязательно должны быть предварительно оговорены, и оговорен порядок расчета изменения цен) и только после этого в случае обоюдного согласия как застройщика, так и заказчика начинаются строительные работы.
Так о какой еще дополнительной прибыли с аукциона построенного объекта может идти речь?
застройщик получает свою прибыль потому что каким-то образом ухитряется так снизить свои издержки, что может и удовлетворить всем требованиям заказчика и вдобавок к этому получить для себя достаточную норму прибыли. Если застройщик этого не может добиться (прибыль не обязательно должна выражаться деньгами и именно в процессе возведения данного объекта - вполне допускается выполнение работ и в убыток с целью создания себе имени и последующего положительного эффекта, перекрывающего убытки на текущем объекте) то грошь цена такому застройщику - пусть разоряется, никто по нему плакать не должен.
А прибыль от возможного превышения стоимости построенного объекта должен получать заказчик строительства. Точно так же как и возможные убытки, тоже лежат на этом заказчике строительства (ведь вполне можно допустить ситуацию, когда такой заказчик заплатит застройщику сумму большую, чем он затем сможет выручить при продаже построенного объекта).

И еще, насколько я понял земельный кадастр как раз и вводился с целью начать торговлю именно земельными участками без строений, чтобы хотя бы узнать уровень цен именно на земельные участки, без каких-либо объектов на нем. В лучае принятия твоего предложения смысла в ведении земельного кадастра почти никакого - так дополнительная картинка в игре, ведь АП и так может без кадастра начать строительство любого объекта с последующей продажей.

Записан

Cactus

  • Не играет
  • *****

  • Рейтинг: 479
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 4528

Хотелось бы услышать мнение мэра на поставленные вопросы billbill здесь:
http://forum.sancity.ru/index.php/topic,12781.msg288104.html#msg288104
согласен....не понятно,зачем столбить участки,если они будут выставлятся на аукцион? И какая будет цена?

Записан
Колбаса не птица,съел и наелся

darkangeles

  • Мэр Города
  • *****

  • Рейтинг: 595
  • Оффлайн Оффлайн
  • Пол: Мужской
  • Сообщений: 6902
  • всё пройдёт

Cactus
На данный момент в законе прописано, что собственность города отчуждается на аукционе.
Другая форма - долгосрочная аренда по цене города, но без права перепродажи ! В этом случае земля не сможет являться активом перса или техперса, фактически остаётся в собственности города.
Таким образом, заявка на участок может иметь 2 варианта - быть выдана в качестве аренды, под конкретное здание, зранее оговоренное, перестройка (перепрофилирование) здания в этом случае может быть только с согласия городского руководства. Второй момент - выставление на аукцион и выкуп, в этом случае - полное владение по своему усмотрению, это уже актив того перса (техперса) который купил эту землю.
Подробно механизм аренды будет в поправках к закону.


Записан
не так страшно быть одному, страшно быть нулём
Страницы: 1 2 3 4 [5] 6 7 8 9 10 11 ... 16   Вверх
 

Страница сгенерирована за 0.415 секунд. Запросов: 53.